Milyen szerepe van a zálogkötelezettnek a hitelfelvételben?

Az lakosság tudatosabban használja a hiteleket, mint néhány évvel ezelőtt. Egyre bátrabban vágnak bele az emberek a hitelfelvételbe. A jelzáloghitel is a kedvelt hiteltípusok közé tartozik, aminek az alacsony hitelkamat lehet az oka. Egy jelzáloghitel felvételéhez fedezet szükséges. A jelzáloghitel általában többszereplős hitel, a továbbiakban elolvashatja, hogy milyen szerepe van a zálogkötelezettnek a hitelfelvételben.

 

Milyen szerepe van a zálogkötelezettnek a hitelfelvételben? – A hitelügylet szereplői

A hitelügyletben szerepel az adós, és adóstárs (ha szükséges), illetve, ha az adósnak házastársa/élettársa van, mert őket kötelező bevonni a hitelügyletbe. Kivéve, ha vagyonjogi szerződéssel rendelkeznek a házastársak, élettársak, amit hivatalos dokumentumokkal igazolni tudnak. Egy hitelügyletnek lehetnek még egyéb bevont szereplői is, akik fedezettel felelnek a pénzintézet felé, viszont a jövedelmüket nem. Ők a zálogkötelezettek

 

Milyen szerepe van a zálogkötelezettnek a hitelfelvételben? - Zálogjog

A jelzáloghitelek esetében a zálogként felajánlott ingatlanra zálogjog kerül. A zálogjog szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzben meghatározott, vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból más követeléseket megelőző – jogszabályban meghatározott sorrendben - kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

 

Milyen szerepe van a zálogkötelezettnek a hitelfelvételben? - Zálogkötelezett

Jelzálog alapú hitel esetén (lakáshitel, hitelkiváltás, szabad felhasználású hitel) a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonosa (tulajdonosai) zálogkötelezett lesz a hitelügyletben. A zálogkötelezett és az adós ugyanaz a személy, ha valaki a saját ingatlanára vesz fel hitelt.

Megeshet, hogy olyan személy lesz zálogkötelezett, aki nem adós, vagy adóstárs is egyben. Például, ha a jelzáloghitel felvételekor a szülők felajánlják a szülői ingatlant pótfedezetül, de a hitelt a gyermek veszi fel. Ebben az esetben a szülők zálogkötelezettek lesznek és aláírják a jelzálogszerződést, viszont a kölcsönszerződést nem.

 

A legkedvezőbb jelzáloghitel kiválasztásához segítségére lehet a Hitelmax jelzáloghitel kalkulátora. Online hiteligénylés esetén gyorsabban megtudhatja, hogy jóváhagyta-e a pénzintézet hitelét, mint személyesen. A rendszer egyenesen a bank előbírálati vagy bírálati részlegéhez adja le igénylését, így akár pár óra alatt megtudhatja, hogy jogosult-e a hitelre.

Hogyan zajlik az ügyfélminősítés?

Ahhoz, hogy valaki hitelhez jusson, meg kell felelni a pénzintézet követelményeinek. Mind a központi, törvényileg meghatározott, mind a saját belső szabályrendszernek eleget kell tenni. A hitelbírálat szerves része az ügyfélminősítés. Ennek során a hitelintézet megvizsgálja a jövedelmi helyzetet és a beadott dokumentumokat. Hogyan zajlik az ügyfélminősítés? Most elolvashatja. Minél magasabb havi jövedelmet tud igazolni, minél kevesebb egyéb hitele van, illetve minél kisebb a hitelösszeg, amit fel szeretne venni, annál jobb ügyfélminősítést kaphat. Minél jobb kategóriába kerül, annál kedvezőbb lehet a felvenni kívánt hitel kamata.

 

Hogyan zajlik az ügyfélminősítés? Jövedelem

A hitelbírálat során a pénzintézet megállapítja, hogy mennyire hitelképes a fedezet, illetve a jövedelme alapján, és így mekkora összegű hitelt igényelhet. A hitelintézetek többféle jogcímen számon tartott jövedelemtípust különböztetnek meg.

A bankok megkülönböztetnek elsődleges, illetve másodlagos jövedelmeket, amelyeket egy hitelhez elfogadnak:

  • Elsődleges jövedelem, ami munkabérként, vállalkozói jövedelemként, külföldi jövedelemként, saját jogon járó nyugdíjként érkezik. A hitelintézet számára a legkedvezőbb, ha ezt bankszámlával tudja igazolni.
  • Másodlagos vagy kiegészítő jövedelem az, ami önállóan nem, csak az elsődleges jövedelmen felül, kiegészítésként fogadható el. Kiegészítő jövedelem pl. a GYES, GYED, családi pótlék, gyermektartás, stb.

A hitelintézet a jövedelem alapján állapítja meg, hogy mekkora lehet az adós törlesztőrészlete, ezért az ingatlan értékétől függetlenül ez korlátozhatja a lehetőségeket. Ha a hitelfelvevő jövedelme nem elegendő a kért hitelhez, adóstárs vagy kezes bevonása szükséges a hitelügyletbe.

A jövedelmet igazolni kell a megfelelő dokumentumokkal:

  • munkáltatói igazolás
  • bankszámla
  • vállalkozó jövedelem esetén pedig a NAV igazolások

 

Hogyan zajlik az ügyfélminősítés? Munkaviszony

  • Alkalmazotti jövedelem esetében legalább 3 hónapos munkaviszonyt kell igazolni. Minden banknál előny a határozatlan munkaidő. A próbaidő, vagy felmondási idő minden esetben kizáró tényező.
  • Vállalkozói jövedelem esetében legalább 1 lezárt üzleti évet vár el a bank. 

 

Hogyan zajlik az ügyfélminősítés? Hitelkamat

A hitel kamata a hitelbírálat eredményétől és a hitel céljától is függ. A hitelbírálat során megvizsgálja a hitelintézet, hogy az ügyfél sajátosságai, az ingatlanfedezet és a jövedelme alapján milyen kamat mellett adhatja a kölcsönt. Ez ügyfelenként eltérő lehet. Minél nagyobb a pénzintézet kockázata az adott hitel esetében, annál magasabb kamatú hitelt adhat. A szabad felhasználású, vagy hitelkiváltásra nyújtott hitelek esetén a kamat magasabb, mint a lakáscélú hiteleknél.

A jelzáloghiteleket alapvetően két csoportba lehet sorolni a hitel kamatozását tekintve:

  • A változó kamatozású, vagy rövid kamatperiódusú hitelek azok, amelyek esetében 3-6-12 havonta megváltozik a hitelkamat és így a törlesztőrészlet is. Ebben van egy változó mértékű referenciakamat, ami felett rögzített mértékű kamatfelárat fizet az adós (például BUBOR + 3%-ot).
  • A másik csoportba a fix kamatozású hitelek tartoznak. Ide azokat a hiteleket soroljuk, amelyeknek meghatározott időszakig (3, 5 ,10, 15 év, vagy a hitel teljes futamideje alatt) nem módosulhat a kamatozásuk. Előnyük, hogy elkerülhető velük a kamatkockázat, viszont kamatuk magasabb.

 

Hogyan zajlik az ügyfélminősítés? Hitelösszeg

 

Ingatlannal kapcsolatos elvárások

jelzáloghitel esetében a felajánlott ingatlan értékétől függ, hogy milyen összegű hitelt kaphat. A felajánlott ingatlan értékét, minden esetben a bank által kirendelt értékbecslő határozza meg. Ennek során megállapítják az ingatlan forgalmi értékét és hitelbiztosítéki értékét. A szabályozás szerint a kölcsön maximális összege, az ingatlan forgalmi értékének 80%-ánál nem lehet több.

Az ingatlan típusára, szerkezetére, minimális értékére vonatkozóan is vannak elvárásai a pénzintézetnek. Általában a családi házat, lakást, az építési telket, üdülőt fogadják el fedezetként, amelyek forgalmi értékének jellemzően legalább a 4-5 millió forintos szintet el kell érnie. Ezen kívül a vegyes falazatú, vagy vályog ingatlant is csak néhány pénzintézet hitelez meg. Az ingatlanon lehet haszonélvezeti, özvegyi jog, de az érintetteket szintén be kell vonni a hitelbe.

 

Jövedelemmel kapcsolatos elvárások

Minden esetben megvizsgálják a hitelügylet szereplőinek jövedelmét, amely során figyelembe veszik a keresőképesek számát és a háztartás létszámát, kiadásait, illetve egyéb fennálló hiteleit is. Mint azt már fentebb írtuk, a jövedelem típusa is fontos (elsődleges, másodlagos jövedelem). A lehetséges törlesztő nagyságában mértékadó a JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató). A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szól, amely minden hitelt közvetítő és folyósító szervezetre vonatkozik.

Fedezetlen személyi kölcsön esetében az összes törlesztés nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át 400 000 Ft-os jövedelem alatt, afölött pedig a 60%-át. Az 5 évet meghaladó futamidejű jelzáloghitel-kérelmeknél kamatperiódustól függően 25%, illetve 35% (magasabb jövedelműeknél 30%, illetve 40%) a JTM arány. A 10 évig, vagy a futamidő végéig fix kamatozású hitelek esetében az arány 400.000 Ft-os jövedelemig 50%, afölötti jövedelem esetén pedig 60%. A rendelet 2019. július 1-jétől 500 ezer forint havi jövedelem esetén teszi lehetővé a jelenlegi 400 ezer helyett.

Ingatlaneladáskor mi után kell adózni?

Az egekbe szökött ingatlanárak az eladóknak kedveznek, viszont a vásárlóknak kevésbé. Nem árt, ha az ingatlaneladó előre tájékozódik arról, hogy milyen költségekkel jár, ha eladja ingatlanját. Ugyanis ingatlaneladáskor is felmerülhetnek költségek. Most elolvashatja, hogy milyen költségei lehetnek egy lakáseladásnak, illetve, hogy ingatlaneladáskor mi után kell adózni.

 

A magas ingatlanárak ellenére, nagyon kelendőek a lakások. Főleg, ha egy jó elhelyezkedésű, kedvező beosztású, jól kiadható ingatlanról van szó, esetleg még Airbnb célra is alkalmas. Nem csak ezek az ingatlanok népszerűek, hanem a főváros külsőbb kerületeiben levő panellakásokra is nagy a kereslet. A magas ingatlanárak az eladóknak kedveznek, viszont az alacsony lakáshitel kamat a vásárlóknak.

Ha ingatlanvásárláshoz lakáshitelre van szüksége, kalkuláljon velünk! Alkalmazza a Hitlmax lakáshitel kalkulátorát. Meg kell adnia adatait, majd a rendszer kilistázza azokat a bankokat, amelyeknél esélye van a lakáshitel felvételére. Fontos tudnia, hogy az űrlap kitöltése semmilyen kötelezettséggel nem jár.

 

Ingatlaneladáskor mi után kell adózni?

Személyi jövedelemadót kell fizetni abban az esetbenha az ingatlant nagyobb összegért ékesíti, mint amennyiért vette. 2014-ben még kedvező áron lehetett lakást vásárolni, 2015-ben már jelezték, hogy élénkülni fog a piac. 2016-ban pedig már nemzetközi szinten is csúcsot döntött a budapesti árnövekedés, ami azóta is tart.

Nemcsak a megkapott összeg számít adókötelesnek, a késedelmi kamat is meg van adóztatva, ha nem jut el a vevőhöz időben a szerződésben szereplő összeg.

Az adóalapot csökkentheti:

Az ingatlan eladásából származó jövedelem úgy számítható ki, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel. A bevétel jelenti az ingatlan eladási árát, amiből a jövedelem kiszámításához költségként levonható például a megszerzésre fordított összeg (vételár), az illeték, az ügyvédi díj, az eladással kapcsolatos kiadások (hirdetési díj). Ezen felül az értéknövelő beruházások, így a felújítás, bővítés költségeit is figyelembe lehet venni. A kiadásokat számlával vagy egyéb okirattal kell igazolni, amiket nem kell a bevalláshoz csatolni, de az elévülésig (5 évig) meg kell őrizni.

Ha ajándékba kapott egy ingatlant, akkor a különbözet 73 %-a után kell, csak adózni. A magánszemélyek ingatlanértékesítéséből származó jövedelmét 15%-os adó terheli.

 

Ingatlaneladáskor mi után kell adózni? Mikor lehet adómentes az ingatlaneladás?

Nem kell az ingatlan értékesítésből származó bevételt bevallani, ha a költségek elérik, vagy meghaladják a bevételt, vagy az ingatlan-értékesítés adómentes, illetve ha a tulajdonban tartás időszaka az öt évet eléri. (A 2012-ben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2017-es értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.)

2019 szeptemberétől máshogy fizethet bankkártyájával!

Egyre nagyobb utat tör magának a digitalizáció, egyre többen használják az elektronikus eszközöket. Folyamatosan nő a digitális eszközökkel való fizetés, amivel együtt a csalás kockázata isezért az EU egy új direktívát dolgozott ki. 2019 szeptemberétől máshogy fizethet bankkártyájával. Elolvashatja, hogy milyen változások várhatóak, és a fogyasztók ebből mennyit érzékelhetnek.

Ahogy terjedt a digitalizáció, azzal együtt életünk több területe is megváltozott, de leginkább fizetési szokásaink, aminek köszönhetően a webáruházak forgalma is emelkedett. Ez a gyors, dinamikus fejlődés veszélyeket is hordoz, ugyanis sokszor még a bankok sem tudnak lépést tartani az új technológiákkal. A csalók felismerték a fizetési szolgáltatásokban rejlő visszaélési lehetőséget. 

 

Az Európai Unió egy olyan irányelvet (PSD2, Payment Services Directive) fogadott el, aminek 2019. szeptember 14-től Magyarországon is meg kell felelni. A módosítás megköveteli az erős ügyfélhitelesítés intézményét. Jövő szeptembertől nem lesz elég az egyfaktoros azonosítás, kétfaktorosra lesz szükség.

A PSD2 csak azokra a fizetési tranzakciókra vonatkozik, ahol mindegyik tranzakcióban résztvevő intézmény az Európai Gazdasági Térség területén működik. Európában kell működnie annak a banknak, akinek a kibocsátott kártyájával fizet, illetve annak a vállalatnak is, ahol fizet. Az erős ügyfélhitelesítést mind az internetes, mind a fizikai tranzakcióknál megkövetelik.

 

2019 szeptemberétől máshogy fizethet bankkártyával! - Mit jelent az erős ügyfélazonosítás?

Hogy egy fizetési tranzakciónál az azonosítás megtörténjen, az alábbi három azonosítási elemből legalább kettőt használni kell:

  • Ismeret: amit csak a fogyasztó ismer (pl. jelszó, kód vagy PIN)
  • Birtoklás: az a tárgy, amivel a fogyasztó rendelkezik (pl. mobiltelefon, token, egyéb hordozható eszköz)
  • Tulajdonság: az az egyedi tulajdonság, amivel a fogyasztó rendelkezik (pl. ujjlenyomat, arcfelismerés, írisz szkenner)

 

Az EU-nak fontos, hogy a vásárlás a biztonság mellett továbbra is gördülékenyen legyen, így figyelt arra, hogy a változtatások ne okozzanak akadályokat az ügyfeleknek. Az azonosításra léteznek univerzális megoldások, egyebek mellett az online vásárláskor vagy az e-bankolásban.

A két azonosítási elem nem jelenti azt, hogy külön eszközöket kellene használni. Például a mobiltelefont használhatjuk egyik faktorként úgy, hogy azt birtokoljuk, míg másik faktorként úgy, hogy magunkat azon keresztül biometrikusan azonosítjuk.

 

Jelenleg egy online vásárlás alkalmával elég, ha megadja az áruháznak bankkártyája adatait, majd ez után mobiljára sms-ben érkezik a tranzakció hitelesítési kód. Az erős ügyfélhitelesítésnek valószínűleg ez nem fog megfelelni. Ezért jelenthet majd nagyobb biztonságú és egyszerűbb megoldás, ha egy mobilapplikációban végzi el a hitelesítést (akár ujjlenyomatával vagy egy kód megadásával).

A fejlesztők célja, hogy a fizetési folyamatban érdekelt felek biztonságosabban fizethessenek, viszont ez ne menjen a fizetési élmény kárára. Valószínű, hogy a mobiltelefon szerepe még nagyobb lesz, az alkalmazásokat fogják majd fejleszteni úgy, hogy azok megfeleljenek az új PSD2 szabályozásnak.

Viszik a hiteleket, mint a cukrot!

Viszik a hiteleket, mint a cukrot! Harmadával több lakáshitelt és csaknem másfélszer annyi személyi kölcsönt vett fel szeptemberben a lakosság, mint egy évvel ezelőtt. Szeptemberben 77,6 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződést kötöttek, ami 35%-kal magasabb az egy évvel korábbinál. A személyi kölcsön új szerződéses összege 41,8 milliárd forintra emelkedett, ami 45%-os emelkedést jelent. 

 

A hitelfelvételek 81%-át a személyi kölcsön, és a lakáshitel teszi ki. A lakáshitelezés a 2008-as csúcsnak megfelelő szintre emelkedett, idén 641 milliárd forintnyi lakáscélú hitelt vettek fel szeptemberben az emberek. Ebben az ütemben, az év egészében akár a 900 milliárd forintot is elérheti a lakáscélú hitelek összege, a személyi kölcsönöknél pedig a 450 milliárd forint is meglehet. A banki szakértők ennél alacsonyabb értékeket jósoltak. Elmondhatjuk, hogy a magyarok hiteléhsége továbbra is csillapíthatatlan.

A lakossági hitelezésben mind a mennyiség, mind a minőség javul. A személyi kölcsönök nagy része fix kamatozású, a lakáshitelek körében is egyre népszerűbbek ezek a konstrukciók. Szeptemberben már az új lakáshitelek csaknem 50%-a 5 évnél hosszabb kamatperiódusú volt, viszont a legfeljebb 1 éves kamatperiódusú lakáshitelek aránya is nőtt az előző hónapokhoz képest, 15% volt.

 

Az új lakáshitel átlagkamata emelkedett 4,01%-ról 4,74%-ra. Valószínű, hogy ez a 73 bázispontos emelkedés a statisztikai összetételhatás következménye (nagyobb arányban szerepelnek benne hosszabb kamatperiódusú, de drágább hiteleket).

A személyi kölcsön a lakáshitellel ellentétben olcsóbb lett, átlagos THM-je 13,6%-ra csökkent, ami a tavaly év végi értéknél 1 százalékponttal alacsonyabb. A gépjárműhitelek 9,8%-os THM-e nagyjából stagnálást, a szabad felhasználású jelzáloghitelek 6,6%-os átlagértéke viszont drágulást jelez.

Szeptemberben 37 milliárd forinttal több hitelt vettek fel az emberek, mint amennyit törlesztettek, a nettó hiteltranzakciók volumene március óta stabilan pozitív érték.

 

Szeptember végén a lakosság teljes banki hitelállománya 6064 milliárd forint lett, melynek 54%-a lakáshitel, 17%-a szabad felhasználású jelzáloghitel. Ez utóbbiak nagy iramú törlesztése miatt a teljes háztartási hitelállomány nagysága a hitelezés felpörgése ellenére 3,3%-kal emelkedett csak az elmúlt egy évben, a lakáshitelek viszont ezen belül 8,8%-os, a személyi kölcsönök pedig 37%-os emelkedést mutattak.

A vállalati hitelezés is aranykorát éli, hasonlóan a 2008-as évhez, tudhatjuk meg az MNB adataiból. Az elmúlt egy évben 896 milliárd forinttal több hitelt vett fel a vállalati szféra, mint amennyit törlesztett, ilyen magas éves nettó hiteltranzakciós adatra a vállalatok esetében utoljára 2007 és 2008 nyara között volt példa.

Igényelhető lesz a CSOK lakásfelújításra?

A kormány elfogadta a lakástakarékok állami támogatásának eltörlését.  Az LTP segítségével kevesebb lakás épült 10 év alatt, mint a CSOK 3 éve alatt. Emiatt lakásépítési szempontból hatékonyabban szeretnék elkölteni az erre szánt közpénzt, így a lakástakarék évi mintegy 70 milliárd forintját a CSOK-ba forgatják. A kormány szerint jobban hasznosul majd ez a pénz a CSOK-programon belül. A kormány kész tárgyalni a Bankszövetséggel és javaslatait szívesen fogadja. A jövőben a Családi Otthonteremtési Kedvezmény bővítését tervezi a kormány, nagy kérdés, hogy igényelhető lesz-e a CSOK lakásfelújításra is.

 

Igényelhető lesz a CSOK lakásfelújításra? – Bővül a CSOK felhasználása

A CSOK bővítése kapcsán merült fel, hogy a CSOK-ot felújításhoz is lehet majd használni, és jön a falusi CSOK. A CSOK összege ma 600 ezer forinttól 10 millió forintig terjed attól függően, hány gyermek után és milyen lakáshoz igénylik a támogatást. A falusi CSOK-kal a kormány a kisebb településeken élőket szeretné támogatni, így a mostaninál magasabb támogatási összegre számíthatnak az új otthonba költöző családok.

 

Igényelhető lesz a CSOK lakásfelújításra? – Mi lesz az átcsoportosított pénzzel?

Vajon a jogosultak köre bővül, vagy továbbra is csak a gyerekes családoknak kedvez a CSOK. Egyelőre a CSOK bővítése körül sok a kérdőjel. A tervek szerint egy hónapon belül megtudhatjuk, hogy milyen formában használják fel az LTP-ből átmentett pénzt a CSOK-on belül, és hogyan változik az igénylésre jogosultak köre.

 

Igényelhető lesz a CSOK lakásfelújításra? – Jelenlegi támogatási összegek

Új ingatlan vásárlása, építése esetén:

  • 1 gyermek után 600 000 Ft
  • 2 gyermek után 2 600 000 Ft
  • 3 vagy több gyermek után 10 000 000 Ft

Használt lakás vásárlása esetén:

  • 1 gyermek után 600 000 Ft
  • 2 gyermek után 1 430 000 Ft
  • 3 gyermek után 2 200 000 Ft
  • 4 vagy több gyermek után 2 750 000 Ft